不動産バブルはまるで焼き畑農業のようだ。焼き畑農業は、まず野原を焼き尽くす。しばらく放置すると、その黒こげで一見再起不能に見えた土地から新芽が出てくる。そしてある日再び、いやむしろ前よりも立派に、青々と葉を茂らせるようになる。この不思議な回復劇は、バブルとその破綻、そして回復のプロセスによく似ている。バブルがもっと激しい、海の向こうから押し寄せる「津波」のようなものだったらどうだろう。ローカルなマ
破壊される不動産マーケット... の続きを読む
四階以上に居住している、ベランダから下を見たときに「少し怖い」と回答した児童と「怖くない」と回答した児童それぞれの母親が、ベランダから下を見たときに怖いと思ったかどうかの集計結果である。つまり、親子間で「高所恐怖感」を共有しているかどうかを見たわけだが、はたして結果は、ベランダから下を見ると「少し怖い」という児童の母親にはやはり「怖い」「どちらかといえば怖い」と思っている者が多く、逆に「怖くない」
高所恐怖感は親から子への行動遺伝によるところが大き... の続きを読む
一九八一年に新耐震基準が施行されました。新耐震基準とは、このとき改正された建築基準法とその施行令および建設省告示などで規定された耐震設計の基準です。この基準法改正は、一九六八年の十勝沖地震で、耐震建築の代名詞であった鉄筋コンクリート造をはじめとする多くのビルが、大きな被害をこうむったことをきっかけとしておこなわれたものです。耐震設計法としては大改革でしたが、その時期木造は空白期がまだつづいていたの
新耐震基準... の続きを読む
「ホントに風が吹いただけでグラグラと揺れるんです」、Ｓさん（40代）は建売住宅に入居して、家が揺れることに気がつき、専門家に見てもらうことにした。そこで発覚したのは、２階の重さを支える耐力壁の不足だ。耐力壁が不足しており、２階の重さに1階が耐えられない状態だったのだ。耐力壁とは、地震時に発生する地震力や、台風時に発生する風圧力に建物が耐えられるように、設けられるものだ。こうした問題は「よくあること
重さを支える耐力壁の不足... の続きを読む
小さな運送会社を経営しているというYさんがもちこんできたのは、まさに気の毒を絵に描いたような話でした。彼は郷里の先輩に頼まれて借金の保証人になっていたところ、その先輩が破産宣告を受けたため、やむなくYさんが先祖伝来の土地を処分して借金の肩がわりをしたというのです。浮世のしがらみから心ならずも証文に判をついて、このような破目におちいるケースはけっして珍しくはありません。Yさんは、借金の肩がわりについ
売った土地代金なら、税金はかからない... の続きを読む
ローンの契約者（借りた人）が返済できなくなったとき、保証会社はその人に代わって金融機関にローンの残高を一括で支払います。これを「代位弁済」といいます。しかしこれでローンの契約者が返済から免れるわけではありません。債権者が金融機関から保証会社に移っただけで、ローンの契約者は保証会社に一括で返済を求められることになるのです。ご存じでしたか？一括で返済するためには、住宅を売却することになりますが、売却価
ローンの契約者（借りた人）が返済できなくなった... の続きを読む
木材が角材として使われると、表面の収縮に耐えきれなくなって、表面から木の心に向かってヒビ割れるように亀裂が入り、そのときにパンッという音がするのです。この亀裂は、タテ方向には根元から本の先に向かって走ります。“木元竹裏”という言葉がありますが、これは、竹の亀裂は裏面から表面に向かって入るのに対し、木の場合は木元（根に近い部分）から木尻（こずえの部分）に向かって入ることを表わしています。もし長い亀裂
心の近くで亀裂を起こすことも... の続きを読む
一戸建て、及び土地を探す場合にはどうすればいいのか。こちらは、ずばり裁判所への直行をおすすめする。実は、どちらも数が少ない。情報誌を見てもさほど掲載されていない。時間を作って、閲覧するほうが早い。裁判所で閲覧して、現地へ行ってチェック、これがもっとも手っ取り早い探し方になる。現地に行くことの重要性はマンションの比でないことも覚えておくといい。というのも一戸建てなどでかなり立派な家なのに最低売却価額
一戸建て、及び土地を探す場合... の続きを読む
親方が弟子を採って技術を教えなければ、大工職人志望の若者はどうやって技術を身につけるのか。工業高校の建築科や職業専門学校があるが、卒業しただけで家一軒建てられるわけがない。ましてや細かい施工などできるわけがない。結局、学校を卒業した若者たちは、しっかりした技術を持たないまま現場に就くことになる。しかし、技術がないからベテラン職人の手伝いくらいしかできない。それなのに、仕事を手伝うと、いっぱしの手間
半人前でも一人前の手間賃を請求する悪徳業者... の続きを読む
一般の不動産会社は、ロではどんなにおいしいことを言っていても、自分のところで抱えている、あるいは仲介している在庫物件を売り歩いているに過ぎない。それが第一。お客さまの資産状況は二の次なのである。彼らが気にしているのは、「物件を買うだけの収入があるかどうか。銀行から借入がおこせるかどうか」という点にすぎない。売ってしまえば、そのお客がローン地獄に苦しもうとも知ったことではないのである。われわれは違う
お客さまの資産状況は二の次... の続きを読む
神戸で近年建てられたものが次々に倒壊した例を見るまでもなく、いったい、耐震性を柱にして定められた建築基準法とはなんだったのか。そう思わずにはいられない。はっきりいって日本という国が救いがたいと思ったのは、人間の命にかかわる家屋建築の工程で、なんら検査が入らないという現状である。つまり、いくら建築雌準法を厳しくしようとも、守るかどうかは業者まかせなのだ。国はこういう時だけ業者性善説にのっとっている。
建てられたものが次々に倒壊した... の続きを読む
一般に塗り替えは二年に一度行なうとよいといわれますが、劣化の度合は環境によって違うので、時々点検したいものです。特に海岸沿いの地域では潮風に当たって傷みが早くなります。手すりなどでは目の届きにくい下側からサビが出始めるので、下側を手で触ってザラついているようなら塗り替えを考えましょう。サビが出始めるころには塗装部全体がくすんできていますから、塗装をし直せばグンと明るくなります。塗料の色を変えると手
塗り替えは二〜三年ごとがベスト... の続きを読む
30年、35年といった超長期でもなく、10年という比較的短期でもない、20年程度の返済期間にしたい、あるいはギリギリガンバっても20年までしか返済期間を短くてきないという人は、固定期間選択型の特約期間10年を利用するのが現実的だ。最長35年返済まで可能な「フラット35」を20年返済で利用しても、金利が低くなるわけではない。平均すると3％台の金利になる。民間の独自ローンのなかから20年の全期間固定金
返済期間20年なら10年間の固定金利型に... の続きを読む
数年前、実家にリフォームの話が持ち上がりました。建売住宅として売り出されていた実家に越したのが10年以上前。周りの家が次々と建て替えやリフォームをする中、我が家もそろそろ…となったのです。まず大切なのは業者選び。幸い両親の知り合いに業者がいたため、こちらの希望を取り入れながら安く行ってくれることになりました。要望は2つ。可能な限りバリアフリーにすることと、空きスペースに書棚を備え付けることです。我
実家がリフォームすることに…... の続きを読む
数年前に祖母が亡くなり、その祖母の家に私のいとこが暮らし始めました。なので、亡くなった祖母の家を定期的に掃除しにいったりしなくてすんだんですが、そのいとこが仕事の関係で東京に転勤することになりました。なので、今後祖母の家をどうするか、いとこ含め家族会議を開き、家を売ることに決めました。築25年くらいの家ですが、内装も綺麗だし、外観の壁を少々修正すれば、そこそこの値段で売れるんじゃないかな、と。以前
不動産売買の広告を見て決心しました... の続きを読む
世界で最初のIR活動は1953年にアメリカのＧＥ（ゼネラルーエレクトリック）社により行われたと言われており、日本では1961年にソニーが行ったのが最初と言われています。その後、日本では1993年に、日本でのIR活動の支援と普及を目的として日本インベスター・リレーションズ協議会（ＪIRＡ）が設立されました。設立時の会員数は、１１７社でしたが、2002年５月末現在では約５５０社を超えています。同団体の
世界で最初のIR活動... の続きを読む
港区立の白金小学校は、千代田区立の番町小学校とともにお受験で人気校である。港区立高輪台小学校の校舎は、関東大震災後から戦前までに設計された鉄筋コンクリート建築物のなかでも、秀逸な作品として有名である。生活利便性については、五反田駅や品川駅の駅ビルやスーパー（東急系、京急系）があり、問題はない。病院はＮＴＴ東日本関東病院などがある。交通利便性については、品川駅が新幹線の停車駅になったことをはじめ、羽
流通する物件が少なく古いのが難点... の続きを読む
公団が購入する土地は、民間と違って、いろいろ厳しい条件がつけられている。いいかえると、わずかな雨でくずれるがけ下の土地などをつかむことがないから、民間が不見転でさらったとしても、あとで開発できなくて困るようなことはないわけである）さらに公団は地主との下交渉に時間をかけて事前に問題になりそうなことを解決しておくので、あとで地主間の意見が割れたりすることが少ないことも挙げ、公団の提示する金額プラス三割
公団が購入する土地... の続きを読む
不動産の現物や不動産信託受益権をSPV（あるいはSPE）に譲渡し、倒産隔離されたSPVが資金調達を行うものである。SPVは、会社型、組合型、J‐REIT型などにさらに細分化され、SPCという文字が出てきたときは会社型である。これは、ローンと匿名組合出資で資金調達を行うケースで、同じ会社型ではTMK（特定目的会社……資産流動化法）とあえて分けて利用されている。組合型は借り入れを行わず、商法の匿名組合
SPVが資金調達を行うパターン... の続きを読む
樋には「軒樋」「立て樋」「外樋」「内樋」「呼樋」「這い樋」などがある。「軒樋」は屋根に降った雨水を受けるために軒先に設置する樋。「立て樋」は「軒樋」で受けた屋根の雨水を排水するために鉛直方向に設ける樋。「軒樋」や「立て樋」のように建物の外部に取り付けた樋を「外樋」という。また、パラペットのある屋根面下部などに設ける箱形の樋が「内樋」。軒樋と立て樋をつないで雨水を排水する樋がある。この樋を「呼樋」と
雨樋の瑕疵... の続きを読む
冬に暖房器具を使えば、当然結露は出る。結露がサッシを通って外に逃げていく造りなら問題はない。水滴が外へ出ていけない構造は欠陥ということになる。また、結露が異常に多すぎる場合も問題がある。結露が異常に多い原因として考えられることは、上述したように、まず壁の中に断熱材が入っていない場合だ。また、換気が十分でない場合も結露がひどくなる。断熱材が入っていないことは瑕疵だ。だが、換気は、施工上の瑕疵があって
結露は家にも人体にも悪影響を及ぼす... の続きを読む
サブプライムローンの焦げ付きは、世界経済に信用収縮という非常に大きな悪影響を与えています。しかし、それ以前にまず、その根本にある住宅ローン破綻者の激増という問題を無視してはいけません。米国の住宅差し押さえ件数は急増しており、２００８年の３月には前年同月比倍増となる６０万戸が抵当権を行使されました。今後は景気後退（リセッション）によって個人所得が減少し、元本さえ払えない人が激増することが予想されます
激増する住宅難民... の続きを読む
子供がいない場合はさらに困難を極める。戸籍謄本をたぐって、兄弟などの相続人を全員探し出し、承諾を得なければならない。たいへんな作業で、これだけでも相当の労力と時間を必要とする。では資金負担のメドがつき、五分の四以上の所有者の合意が得られれば建て替えができるかというと、残念ながら、コトはそう簡単ではない。今度は容積率という厄介な問題にぶち当たる。容積率は敷地面積に対する延べ床面積（マンションなら各階
新しいマンションに入居できた... の続きを読む
家賃交渉できる賃貸物件はあるのでしょうか。実はできるものもあるのです。一つ目にあるのが、長い間空いているものです。長く空いているということは不動産屋さんも大家さんもあせっているのです。家賃を交渉することができます。それ以外にもこのようなメリットがあります。日割り家賃をまけてくれるケースもあれば入居審査が甘くなる場合もあるのです。暗かったり、ウルサイ、日が当たらないなど問題も交渉する余地はあります。
家賃交渉できる賃貸物件はあるのか... の続きを読む
私は2年前に結婚し、現在住んでいる地域に引っ越してきました。こちらに友達がいなかった私は、妊娠を機にマタニティ教室などに通い、それがきっかけで何人か友達ができました。そこで知り合った友人の一人が、お家に招待してくれたことがあります。そのお家は、新築一戸建ての立ち並ぶ新興住宅地にあるのですが、その中でも一際大きく、中もとても広いお家でした。異様に広いリビング、異様に多い部屋数、そしてキッチンが二つ？
二世帯のつもりで建てた新築一戸建て... の続きを読む
ヴェルサイユ宮殿の名前は殆どの人が知っていると思います。ルイ14世が建設したバロック建築の最高傑作ともいわれています。この巨大な住宅に貴族全てを移住させ、マナーを徹底させることで国王が一番偉い、と言う事を示していました。また民衆に宮殿の一部を解放してガイドブックを手渡し、自然と国王が偉大であるということを知らしめるようにしました。朝食まで公開するとルイ14世はゆで卵を食べ続けたと言います。これは民
世界でもっとも巨大な元住宅... の続きを読む
上の階からの騒音は、空気の粒子がコンクリート床を通りぬけてくるわけではない。上の階で床に与えた衝撃によって床が振動し、これが音源となって裏側に音を放射する。これが固体音であって、騒音問題を引きおこしている音の大半は、この音である。床から生じる音は床衝撃音とよばれ、重量衝撃音と軽量衝撃音に分類される。前者は、子どもが跳びはねるなどの重低音で、振動しにくい床ほど遮音性がいいことになる。振動しにくい床と
騒音のトラブルは少ない... の続きを読む
バブルの絶頂期、昭和が平成に変わる頃のことだった。大手都銀の子会社の住宅ローン信用保証会社は親銀行に、不動産鑑定調査価格の七〇〜八〇％以内で融資の信用保証をしていた。だが、三友システムの取引のあった銀行では、支店で受け付けた住宅ローン申込額の保証をこの信用保証会社に依頼すると、かなりの件数が否認されていた。理由は、わが社が提出していた不動産調査書だった。わが社が評価した渋い評価額では、ローン申込額
渋い評価額で取引打ち切り？... の続きを読む
オフィスについても生産年齢人口の減少に伴い、産業構造の変化によるオフィスワーカーの量は大幅な減少はないかもしれませんが、量的なニーズはほぼ満たしつつあると言えます。これからの日本の土地事情は、量的充足が果たされた住宅、社会インフラとして整備が進んだオフィスが今後も大量に供給されるような形の発展ではなく、それぞれの質的な充実が図られていくのではないかと考えています。つまり、より快適な都市環境の整備で
都市機能の快適さを追求する時代へ... の続きを読む
価格を安くする際によく使われるディベロッパーの手法である。（1）本来一〇階建てにするべきところを、天井を低くし一一階建てにする。（2）天井と上階の間の「スラブ」を薄くし、コンクリートの節約をする。（3）床はコンクリートにいきなりじゅうたんやフローリングを張るという手抜き工事が多い。（4）隣の部屋との間の壁が、コンクリートにいきなりクロスが張ってある。（5）クロスは、通常、ビニールのものが多いが、手
よく使われるディベロッパーの手法... の続きを読む
わが国の場合、鉄道沿線別にその価格水準が異なっているが、地価は東京を中心として、同心円状に郊外へ行けば行くほど、下がるようになっている。郊外でも、田園調布など、私鉄各社が住宅地を開発するケースはあるものの、首都圏では、広尾、麻布、高輪、白金など都心部に高級住宅地が多いことも事実である。とくに、わが国は東京一極集中のため、職場が都心部に集中しており、諸外国と比較すると労働時間が長いなどの理由もあり、
居住地は地価で決まる... の続きを読む
どんな対策を練ったらいいかは、のちほど述べるとして、公庫の融資だけでも現在は物件の相当の部分まで借りられるのです。しかも、公庫や年金融資の魅力は３０年から３５年という長い間にわたって固定の金利で借りられる、ということなのです。このことは、金利か低い時に借りますと、将来は銀行に預けてもらえる利息よりも安くなることが、十分に考えられるのです。ということは、金利か低く物件も手頃な現在、ちょうど借家で家賃
今は買い時である... の続きを読む
利用しなくなった工場跡地などが売却され、市場に供給される量が増加する可能性が高まっていく。メーカーに限らず、デパート、スーパー、コンビニ、専門店、レストランチェーンなども、人口減少による市場規模の縮小に対応するため、国内の店舗の統廃合を推進して、海外に進出しはじめている。このような状況の変化を考えると、土地、その他の不動産の需要は弱くなり、価格の下落は避けられない。ただし、時々、この供給関係を歪め
不動産の需要は縮小する傾向に... の続きを読む
買い換えによる新規の住宅として、建売住宅を選ぶ人は多い。そこで、その建売住宅の選択と購入のチェックポイントを考えてみたい。建売住宅に限らず、買い換えで新しい住宅を選ぶ場合には、これまでの住宅に住んでいるうちから広い範囲の情報を集め、どのような住宅にするかを考えておくこと。情報のなかから、自分の条件や希望に見合ったものがあれば、実際に現地に行って検分することが必要である。現地で大切なことは、まず、立
新規住宅の購入には広い範囲から情報を集めて... の続きを読む
建て替えが必要な、古い住宅などでは、敷地条件が悪いために、敷地内の湿気が多いとか、水はけがよくない、というケースがしばしばある。こんなときには、敷地内に土盛りをして、湿気を防いだり水はけをよくしたりする必要がある。既存の住宅で、こうした点に悩んでいた、といった場合には、土盛りをすることによって解決したい。これもまた、建て替えによる住まいのグレードアップの一法であろう。この点については、業者と相談し
土盛りをするケース... の続きを読む
代表者、役員、取引主任者、資産の状況等、兼業業種、過去の行政処分等。資産の状況や兼業業種などを調べれば、ある程度本業が見えてくる。クラブやスナックなどの水商売が主で業績が悪化しているなど、情報の入手が簡単にできる。数千万円の買い物をするわけだから、面倒だと思わず、このくらいの手間はかけるべきだ。何度も言うが今は自己責任の時代だ。自分の身は自分で守るしかない。また、不動産業者は昔から契約優先、スピー
過去の営業成績... の続きを読む